【新潟市】収益物件の豆知識！
【新潟市】収益物件の豆知識 買取や売買時の注意点をご紹介！ 仲介はユニベール不動産へ
インバウンド需要もあって年々不動産投資も活況を呈しているイメージがあります。その中で、新潟市においても収益物件をうまく活用することで、より利益を上げることができます。
ただ、どんな物件でも利益が出るわけではなく、しっかりと物件を吟味して決定する必要があります。収益物件も多く提供しているユニベール不動産株式会社が、収益物件の買取をしたい方に向けて売買のコツや、注意点について詳しく解説します。
新潟市で収益物件の売却を成功させるポイントと売買時に売主が注意すべきこと
新潟市において、収益物件の売却を成功させるポイントとして、主に次の2点がポイントとなります。
▮物件の特性に合った業者に相談する
不動産と一概に言っても、それぞれに個性があるのでひとくくりとして語ることはできません。また、不動産の種類別に業者による得意不得意がわかれるものです。その中で、物件の特性に合った業者に相談することをおすすめします。
例えば、マンションの場合は、マンションの買取や仲介を得意としている業者がおすすめです。
▮一括査定を多めに受ける
収益物件においても、より多くの業者から一括査定を受けるのがおすすめです。その理由としては、主に以下が該当します。
・業者の競争を促してより高い買取価格を引き出すことができます。
・他社との比較を行うことで適正相場を把握できます。
よりお得に新潟市で収益物件を探すためには、ぜひこだわりたいポイントです。
また、売主側として注意すべきポイントもいくつか存在しています。その代表的なポイントとしては、以下が該当します。
▮取引事例法と収益還元法を合わせて査定を受ける
不動産会社においては、一般的に取引事例法と収益還元法を合わせて査定しています。収益物件においては利回りを重視することになるので、利回りを計算に入れるのが鉄則です。
ただし、実際には業者のアドバイスを得ながら最終的な売値を決定していきます。
▮管理費や修繕積立金を精算する
もし、管理費や修繕積立金の滞納があった場合、買主が負担することになるため売却が難しくなる可能性があります。よって、事前に精算しておくのが良いですが、売却の決済時に代金を使って相殺する方法が用いられることもあります。
▮家賃の滞納に注意する
もし、家賃の滞納が発生している場合においても、事前に処理しておくようにする必要があります。ただし、事後の滞納については売主が責任を追う必要はありません。
買取を利用して仲介でオーナーチェンジする方法とメリット・デメリット
収益物件を買取する場合、オーナーチェンジという方法を用いることも可能です。
オーナーチェンジとは、賃借人となる入居者が住んだままで不動産を売却する方法です。主に、投資用のワンルームマンションの売買において多くみられる取引となっています。
オーナーチェンジにおいては、賃貸物件となっているので、住宅ローンを使うことができません。
よって、主に投資家間で取引されることが多いです。では、オーナーチェンジでは具体的にどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
▮オーナーチェンジのメリット
オーナーチェンジのメリットとしては、物件を即座に売却することができる点があります。
仲介によって買取する場合、どうしても買い手を見つけるのに時間がかかりがちですが、オーナーチェンジでは収益物件をすぐに買取できるのです。不動産会社などに買取を依頼すれば、少々年季の入った物件であっても早い段階で買取を成立させることができます。
さらに、資金力のある不動産会社の場合においては、財産整理という形で複数の物件を一括で売却することも可能となっています。
▮オーナーチェンジのデメリット
オーナーチェンジのデメリットとしては、現行の利回りをもって評価が決定するという点があります。もし、現行の賃料を相場より安く設定していても、オーナーチェンジが理由で簡単に改定することができないのです。
その理由としては、賃料増額をする場合は既存の入居者との交渉を行う必要が生じ、また合意を得ることも困難なケースがあります。他にも、駅から近いなどで居住用に適したマンションの場合でも、利回りで評価されるという側面もあります。
収益物件を売る時に参考買取相場を調べる3つの方法
収益物件を売る時には、まずは相場を調べてからなるべく高く売りたくはありませんか。では、参考買取相場を調べる方法としては、どのような方法があるのでしょうか？ここでは、おすすめの算出方法を3つ厳選して紹介します。
▮収益還元法
収益還元法とは、主に賃貸不動産や賃貸以外の事業用不動産の価格決定において、最も多く用いられる評価基準であります。要約すると、物件の収益力がそのまま価格に反映される方法となっています。収益還元法にも、以下の2つの算出方法があります。
・直接還元法…1年間における利回りから評価額を算出します。
・DCF法…将来的に得られる家賃と売却価格から計算を行います。
▮取引事例比較法
収益物件と類似の買取実績をベースとして、必要に応じて修正や補正を行い、より精度の高い査定額を算出する評価基準となっています。
より魅力的な金額を算出するには、投機的物件や売り急いだ物件などを排除するなど、統計論も用いながらよりリアリティのある数値を出すことが重要です。
取引事例比較法の場合、地域性も大きなファクターとなり、全国的に多くの売買実績のある業者の方が、より現実的な数値を算出することができるのが特徴です。
▮購入者向けの評価基準
上記2つの方法は売り手に即した評価方法であるのに対し、購入者向けの評価基準もあります。より簡便的な方法で算出が可能で、スピーディーに取引したい方におすすめです。また、どんな切り口で収益物件を購入すればよいのかを考える上で、重要な評価基準となっています。
収益物件をお得に売買するなら仲介業者のユニベール不動産！
ここでは、新潟市で収益物件を売買する際のコツや買取におけるポイントを紹介しました。参考相場を把握する際には自分自身でもある程度算出できるものですが、ただ実際には業者に依頼することをおすすめします。
そのような時には、ぜひともユニベール不動産をご利用ください。
新潟市で魅力的な収益物件を仲介させていただきます。
