【新潟】不動産査定・収益還元法について

【新潟】不動産査定の依頼はお気軽に!物件の評価方法である取引事例比較法・原価法・収益還元法について

不動産査定を依頼する場合は、事前に評価方法についての情報を集めておくことをおすすめします。

 

こちらでは、不動産査定の評価方法である取引事例比較法、原価法、収益還元法の3種類についてご紹介いたします。どんな方法で評価されるのかを知ることで、査定額が適正なのかどうかなどを判断する際に役に立つでしょう。


新潟で不動産査定の依頼を検討している方は、ユニベール不動産にお任せください。査定実績が豊富で査定額も正確なため、地元のお客様から信頼されています。

 

 

物件価格の評価方法

不動産査定において、物件がどのような方法で評価されているかを知っている方は多くありません。

物件の評価方法には下記の3つの種類があります。

評価方法 詳細
取引事例比較法 査定物件と似た物件の過去の取引事例を探して比較する方法
原価法 今の物件を新築したと想定して算出した価格から、築年に応じて減価修正を行う方法
収益還元法 物件を賃貸した場合、将来にわたってどれくらいの利益が得られるかという視点で価格を算出する方法

不動産を売却する際にまず気になるのがその価格です。どのような方法で査定額が算出されているのかを知っておいて損はありません。上記の3つの評価方法については、この後詳しくご紹介いたします。

 

ユニベール不動産では、無料の不動産査定を行っています。「いくらで売れるの?」というストレートな質問も大歓迎です。新潟で不動産物件の売却をお考えの方は、下記のお問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。

 

 

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不動産査定を依頼する前にチェック!取引事例比較法とは

取引事例比較法はもっとも一般的な評価方法で、ほとんどの中古住宅ではこの方法を使用しています。

 

具体的には、下記のような流れで査定額を算出します。

 

1.査定する物件と条件が近い物件の過去の取引事例をできるだけ多く集める
2.その中からより条件の近い事例を複数選択する
3.査定する物件の事情補正や時点修正を行う
4.地域要因や個別的要因を含めて総合的に評価する

 

取引事例比較法では、何らかの事情で急いで安く売ったような物件は含まれることはありませんので、評価する過去の取引事例が豊富なほどより正確な査定額を算出することができます。しかし、評価する人が感覚的に評価するため、評価額に差が出るという特徴があります。

 

 

原価法とは

原価法は、下記のような流れで査定額を算出します。

 

1.査定する物件を仮にもう一度新しく建築した場合、いくらかかるかを割り出す(再調達原価)
2.築年数に応じた価値の低下を割引き(減価修正)、今の価値を推測して査定額を算出する

 

この方法を使用するのに適しているのは、再調達原価の把握が可能であり、かつ減価修正を適切に行うことができる場合に限ります。また、査定する物件が土地のみの場合でも、新しく造成された土地などで再調達原価を把握できる場合には使用できます。それ以外の物件の場合には適していないため、あまり一般的な評価方法ではありません。

 

 

収益還元法とは

まず、前提として、収益還元法はアパートやマンションなどの投資用物件の評価額を査定する際に利用される方法です。対象となる物件が、今後どれくらいの収益を出すことが見込めるか、という視点で価値を求めます。収益還元法には、下記の2つの種類があります。

 

◇直接還元法
1年間の純収益を還元利回りで割り、それに100を掛けて収益還元価格を求めます。


純利益とは年間の家賃収入から年間にかかる経費を差し引いた値、還元利回りとはキャップレートとも呼ばれ、不動産がもたらす投資利回り、つまり何%で買いたい人がいるかという値のことです。

 

一般的に収益還元法は「直接還元法」のことを指します。これから紹介するDCF法に比べると簡易的という特徴があります。

 

◇DCF法
対象となる物件の保有期間中に得られる純利益と、保有期間後の売却によって得られるであろう価格を、現在の価格に割り戻して合計する方法です。やや複雑な評価方法ですが、直接還元法では予測できないような家賃の下落率や空室のリスクを含めて算出するため、精度が高いという特徴があります。

 

この方法を使用するのは、評価の時点で空室が多いなどのリスクが多い物件を評価する場合です。

 

新潟にあるユニベール不動産では、主に取引事例比較法を用いた不動産査定を無料で行っています。査定額の提示の際には、査定方法はもちろん査定額の根拠となるデータについても丁寧に説明いたします。新潟の不動産査定は、不動産物件の価値を最大限に評価するユニベール不動産にご依頼ください。

 

 

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不動産査定の方法には複数の種類があり、それぞれに特徴や違いがあることがおわかりいただけたと思います。査定は不動産のプロが行いますが、査定する人によって査定方法や評価額も異なります。

 

ユニベール不動産では、豊富な売却実績をもとに正確な査定額を算出します。また、不動産に詳しくない方にもわかるように丁寧に説明し、納得していただいてから契約・売却活動へと進みます。新潟の不動産物件を手放す予定のある方は、ぜひ一度ユニベール不動産の無料査定をご利用ください。